実家の共有とは、相続をきっかけに実家を複数人（姉妹など）で名義を共有することです。それぞれが「持分（もちぶん）」を持ち、全員が家の所有者になります。
共有にすると相続の場では公平に分けたと思う納得感があります。また、実家の問題を時間をかけて考えられるのもメリットです。
ところが相続後に売る・貸す・壊すといった場面で意見が少しでも食い違うと、話しが前に進まなくなるのが現実です。
なぜなら不動産の大きな決め事は、基本的に共有者全員の同意が必要になるからです。
そのため、実家を共有して相続するのは避けたいところです。では実家を共有名義にすると、どんな問題が起こるのか7つ問題点を挙げていきます。
1：共有者が万一のときの相続リスク
共有している姉妹が亡くなると、その人の持分はさらに相続されます。新たに配偶者や子どもが共有者になると関係が少し遠くなる場合もあります。
そうすると話し合いは一段と難しくなります。実家共有は時間がたつほど人が増え、時には相続人が数十人いるケースもあります。
共有は期間が長くなるほど複雑になりやすい仕組みだと知っておくことが大切です。
2：固定資産税や維持費の負担
誰も住んでいなくても、固定資産税や維持費は毎年かかります。
法律上は持分に応じて負担することになっていますが、実際には「誰が払うの？」「立て替えたまま返ってこない」という悩みが起こりがちです。
お金の話は感情に直結しやすいので、早めに負担のルール公平に細かく決めておくことで、不公平感によるトラブルが減らせます。
3：売却の同意が得られず売れない
共有名義の家は、基本的に全員が同意しない限り売却できません。
「私はもう手放したい」と「思い出があるから残したい」に気持ちが分かれると、そこで話しは止まってしまいます。
話し合いの余地があるならいいですが、話し合いができる状態にならない場合もあります。
売りたい側からすると、築年数などで家の価値が下がっていくのを見守るしかない場合もあります。
4：賃貸活用の判断が割れ、収益化できないケース
「貸せば家賃収入になるのに」と思っても、賃貸も基本的に共有者全員の同意が必要です。
リフォーム費用をかければ入居者は付きやすいですが、手を入れないまま貸せる場合もあり、どれだけかければいいという正解はありません。
そのためリフォーム費用をどうするか、管理は誰がするかなど話し合うことが多く、結局そのままになってしまうケースもあります。
5：空き家化・建物の劣化で資産価値が下がるリスク
住む人がいない家は、想像以上に早く傷みます。空き家になった実家は窓を開けに行ったり、修理をしたりする必要があります。
管理が行き届いていないと、実家を売るにしても貸すにしても価格面で不利になりますが、管理の手間やお金を誰が負担するのか問題になります。
6：感情的対立で関係悪化が長期化する問題
実家やお金の話は、どうしても感情が絡みます。「思い出をないがしろにされた」「自分ばかり損をしている」「押しつけられている」と感じると、少しずつ溝が深まってしまいます。
最初は些細な違和感でも、長年続くと修復が難しくなることもあり、実家の共有が家族関係にも大きな影響を与えてしまいます。
7：相続税や贈与税、代償分割の金銭的負担が想定以上に大きい
共有をやめるために代償分割を選ぶと、多額のお金が必要になります。
共有後の代償分割とは、共有名義の不動産を共有者の一人が単独で取得する代わりに、他の共有者へ持分相当の現金を支払い共有関係を解消することです。
場合によっては贈与税がかかるリスクもあり、「こんなはずじゃなかった」とならないよう税金の話は自己判断せず早めに専門家に相談します。
不動産を共有名義にしないためには
不動産を相続時に共有しないためにはどうしたらいいのでしょうか？
まずは実家を登記簿で親以外の共有者がいないことを確認します。
また遺言書の有無も確認します。親が良かれと思い、家を姉妹で共有するようにと残したばかりに売却を巡り揉めてしまったケースを知っています。
実家を相続前にどうするのが最善か話し合うことができれば、共有するとしてもその後に揉める可能性は低くなります。
今後どうしたいかは、人それぞれ違います。自分の考えを押し付けず、相手の気持ちを尊重した上で折り合える部分を探します。
感情的にならないためには、紙に書き出して整理したり選択肢を上げたりすると俯瞰してみることができるのでお勧めです。
専門家に相談する（司法書士・弁護士・税理士）
すべて一人で答えを出そうとしないことも大切です。税金は特に素人判断をして間違っていては大変です。
名義や登記のことは司法書士、話し合いが難しそうなときは弁護士、税金の判断は税理士と、それぞれ役割がありますので専門家に相談しましょう。
不動産会社に専門家を紹介してもらうこともできます。少し聞いてみるだけでも、ひとりで悶々と悩むよりずっとよく、気持ちが軽くなるはずです。
まとめ
実家共有は、相続時は最善の方法に思えても、時間が経つにつれ名義人それぞれの思惑が違ってきて関係悪化の原因になる場合があります。
安易に共有を選択しないこと、事前に家族の希望をまとめ折り合いをつけることでトラブルを回避できます。
早めに話し合い、方向性を考えることが、家族関係を守り、資産を守ることにつながります。小さな一歩で大丈夫です。今できることから始めてみてください。
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